محليات

القانون «10» إنصاف لأصحاب الحقوق وصون للملكية وفرصة لمعالجة العشوائيات

يشكّل عنواناً من عناوين النهوض العمراني

جاء القانون «10» حول استحداث المناطق التنظيمية ضمن المخططات التنظيمية ليضيف علامة جديدة للنهوض بالواقع والحفاظ على الحقوق وقفزة نوعية في النهوض العمراني والتنظيم وفرصة حقيقية لمعالجة العشوائيات.
ورأى الباحث في الاقتصاد العقاري الدكتور عمار يوسف أنه لا مبرر لخوف أحد من القانون رقم 10 لعام 2018 لأنه فرصة لتنظيم أي منطقة ما ومعالجة للعشوائيات والسكن المخالف، ووصف وزير الإدارة المحلية حسين مخلوف في أحد تصريحاته القانون بأنه عنوان من عناوين النهوض العمراني والتنظيم، وفرصة لمعالجة العشوائيات، مع إنصاف أصحاب الحقوق، وأكد أن تجربة خلف الرازي نجحت، وتالياً القانون يتحدث عن ذاته، والمواد القانونية واضحة.
في هذا الموضوع نعرض ما لهذا القانون وما عليه من وجهة نظر تخصصية وأكاديمية.

مبررات الخوف
يقول الاقتصادي العقاري د.عمار يوسف: إنه بعد ست سنوات من صدور المرسوم رقم 66 لم يحدث أي فرق بالنسبة للمواطنين الذين استهدفهم هذا المرسوم، فلا بناء تم ولم يحصلوا على بدل عن سكنهم، وتخاطفهم تجار العقارات، لبيع أسهمهم بأرخص الأسعار، إضافة إلى الكمّ الهائل من الإشكالات القانونية التي تمنعهم من الاستفادة من أملاكهم في المرسوم 66.
هذا الأمر أدى إلى حصول خوف جماعي للمواطنين لسببين: أولهما: عدم فهم القانون بشكل سليم واعتبار أن القانون صدر ليشمل كافة مناطق سورية، الأمر الذي أدى إلى توافد المواطنين بأعداد غير مسبوقة لإثبات ملكياتهم في السجل العقاري وفي المحاكم وفي السجلات الأخرى.
الثاني: استغلال وسائل الاعلام المعادية ووسائل التواصل الاجتماعي المعادية لهذا المرسوم للإيحاء للمواطنين بأن الحكومة ستقوم بمصادرة عقاراتهم، إذا لم يتم إثبات ملكيتها خلال مدة محددة وأن يكون الإثبات من قبل صاحب العلاقة وأقاربه حتى الدرجة الرابعة، وأن أي شخص مسافر أو له إشكالية أمنية معينة لا يستطيع إثبات هذه الملكية.
لذلك وتعقيباً على هذين الأمرين لابد من توضيح ما يلي للمواطنين:
أولاً: إن القانون 10 لعام 2018 لا يطبق على كافة المناطق في سورية، وإنما يطبق على المناطق التي تعلنها الوحدات الإدارية كمناطق تنظيمية فقط بمعنى أنه لا داعي لإثبات الملكية أو أي إجراء آخر طالما لم تعلن الوحدة الإدارية لمنطقة تنظيمية، وهذا هو واقع الحال حالياً فحتى تاريخه لم تقم أي جهة إدارية بإعلان أي منطقة تنظيمية.
ثانياً: إن العقارات الثابت ملكيتها لدى السجل العقاري لا تحتاج إلى إثبات ملكية فلا داعي للازدحام أمام السجل العقاري، لتأمين ما يثبت ملكية المواطن، بل على العكس تقوم الجهة الإدارية وفور إحداث المنطقة التنظيمية بمخاطبة السجل العقاري التابعة له المنطقة التنظيمية لإرسال قائمة بأسماء مالكي العقارات وموقع عقاراتهم.
ثالثاً: بالنسبة للعقارات غير ثابتة الملكية أي بمعنى آخر من اشترى عقاراً بموجب عقد غير موثق لدى الدوائر العقارية يستطيع إثبات حقه بطلب يقدم إلى اللجنة المختصة والمحدثة بموجب القانون رقم 10 وذلك بعد إحداث المنطقة التنظيمية.
رابعاً: لا بد من التأكيد للمواطنين أن هنالك أصولاً معينة لنزع الملكية أو استملاك العقارات ضمن إجراءات قانونية فلا داعي لأن يخاف المواطن من فقد عقاره ولا داعي لأن يعتقد أن الحكومة ستقوم بسرقة عقاراتهم فهنالك ضوابط قانونية لا يمكن أن تسمح بهذا الأمر، ولا داعي للاستماع إلى وسائل الاعلام المعادية والمواقع الموبوءة.
نقاط القوة
بينما يؤكد الباحث الاقتصادي د. مدين علي في دراسة صادرة عن مركز دمشق للدراسات والأبحاث «مداد» أن القانون (10) جاء مستوفياً الشروط من الناحية الفنية والإجرائية، ذلك حسب الأصول الدستورية، إذ مرّ عبر مختلف اللجان والمؤسسات ذات الصلة، ليتمّ إقراره في مجلس الشعب بالتصويت على فقراته ومواده، ليتحول بعد ذلك إلى قانون. وقد تضمن القانون في الواقع مجموعة كبيرة من النقاط الجوهرية، التي يمكن أن تجعل منه أداة تنفيذية ورافعة يمكن الرهان عليها في عملية إعادة الإعمار، بما فيها تلك التي تتعلق بحقوق المواطن دون استثناء أو تمييز، سواء كان مقيماً أو غير مقيم (مهاجراً أو لاجئاً)، وهذا يبرز بوضوح على أساس تضمين القانون الآتي:
– الطلب إلى جميع المواطنين في المناطق التي قد يشملها القانون، التقدم بتصريح عن حقوقهم في مدّة أقصاها (30) يوماً، مرفقاً بالوثائق والثبوتيات الداعمة للتصريح، حول كل ما يتعلق بنوع الملكية القانوني والشرعي والحدود والحصص (الفقرة أ من المادة 6).
– سمح القانون في المادة 6 منه لصاحب العقار بتقديم ما يثبت إقامته (ملكيته) إما بوثائق رسمية مصدقة أصولاً، أو بصورة عن الأصل فقط. وفي حال عدم وجودها يمكن للمالك أن يتقدم بطلب خطي يذكر في طلبه المواقع والحدود والحصص والنوع الشرعي والقانوني للعقار أو الحقوق التي يدعي بها وجميع الدعاوى المرفوعة له أو عليه. وهذا نوع من التساهل الكبير الذي قدمه المشرع للمالك الذي فقد ثبوتياته القانونية، ما يعني عدم وجود أية نيات مبيتة خلف المرسوم كما تدعي بعض الجهات الخارجية.
– بخصوص المهاجرين واللاجئين، أو مَن لديهم ظروف قاهرة تحول دون إمكانية قيامهم بالتقدم بالتصريح المطلوب، ومتابعة الإجراءات اللاحقة ذات الصلة بإثبات الحقوق والملكيات، فقد أجاز القانون، بصورة واضحة لا لبس فيها ولا تأويل، لأقارب الأصيل، حتى الدرجة الرابعة، النيابة عنه في جميع الحقوق والوجبات التي حددها القانون بالنسبة للأصيل، ذلك، بموجب وكالة قانونية، وفق الأصول
– وبخصوص ضمان الحيادية والتوازن والعدالة والنزاهة، فقد تضمن القانون الآتي:
عدم ارتباط أعضاء اللجنة المختصة بالدراسة والتقييم والتوصيف، بأي قرابة حتى الدرجة الرابعة مع أصحاب الحقوق والملكيات،وحق الاعتراض من قبل أصحاب العقارات والملكيات على قرار اللجنة وتقاريرها، وحق التقاضي أمام الجهات القضائية المختصة.
• بخصوص اللجان، يتضمن القانون في الفقرة (ج) من المادة (5) ما ينصُّ على أنّه: بقرار من رئيس الوحدة الإدارية، في مدّة أقصاها شهر من تاريخ صدور مرسوم إحداث المنطقة التنظيمية، يتم تشكيل لجنة أو أكثر لحصر وتوصيف عقارات المنطقة وتنظيم ضبوط مفصلة بمحتوياتها. وهنا يمكن أن تبرز مشكلة كبيرة، إذ إنَّ تبعية اللجنة لرئيس الوحدة الإدارية قد يؤثر في استقلاليتها وحيادها، وقد يجعلها تتأثر بالضغوط التي يمارسها رئيس الوحدة الإدارية أو مراكز القوى الكبرى المؤثرة في المنطقة، ما يعني ضرورة إعادة النظر في هذه المادة، وجعل تشكيل اللجنة يتم بقرار من جهات أعلى من كوادر وكفاءات متخصصة وتقنية ومشهود لها بالنزاهة، ويجب الإشارة إلى ضرورة أن تقدم تقاريرها بصورة شفافة وعلنية قابلة للنشر والتداول.
لم يحدد القانون عدد أعضاء اللجنة، ولا الأسس ولا الخصائص ولا المعايير التي يجب أن يتمتع بها أعضاؤها.
ينص القانون في المادتين 12 و17 على أن المتضرر يمكن أن يدّعي على المتسبب بالضرر أو يقاضيه أمام القضاء العادي، كما أنّ الطعون بقرارات اللجنة، يتم البت بها من قبل محكمة الاستئناف، لكن الطعون في الوقت ذاته كما ينص القانون، لا توقف إجراءات التنفيذ. والسؤال: ما فائدة الطعن، وكيف سيُبتُّ به وعلى أي أساس سيتم البت بواقعة جرى عليها التغيير، أو بموضوع متغير ومتحول في خصائصه العمرانية والاقتصادية والهندسية؟ ألا يؤكد ذلك أن المالك سيصبح أمام أمر واقع، وستحول الحق بالطعن إلى حق شكلي، ما يعني ضرورة وجود أو استصدار لائحة تنفيذية/ تنظيمية تحدد الآليات وتفسر الملابسات؟
ولقد سيطر الطابع العشوائي على صورة غالبية المدن السورية، حيث تتجاوز نسبة المناطق غير المنظمة حدود (50-60%) من إجمالي الحيز الجغرافي والديموغرافي في بعض المدن السورية، تحديداً دمشق وحلب. فضلاً عن الطابع العمراني التقليدي والنمطي (غير النوعي)، الذي سيطر وحدد المعالم العمرانية في مساحات كبيرة من الأجزاء المنظمة من المدن والمناطق والقرى السورية.
وفي الواقع فإن ظاهرة العشوائيات ومظاهر السكن العشوائي (غير المنظم) وأحزمة المخالفات، التي طوقت المدن والمناطق، تحديداً في حلب ودمشق، عكست كلّها بصورة جلية أزمة النموذج التنموي التاريخي السوري، الذي وصل إلى أفق مسدود، وحالة من العجز الهيكلي/البنيوي، ظهرت تجلياته بوضوح في الهجرة الكبيرة من الريف إلى المدينة، وبالتالي تراجع مستوى حجم الخدمات ونوعيتها، وفي مقدمتها خدمات السكن والإسكان، ما انعكس بصورة مباشرة على قطاع الزراعة، والإنتاج الزراعي، في الوقت الذي تسبب فيه الزحف السكاني – المرافق لارتفاع معدلات النمو السكاني – نحو المدن بتزايد الضغط على قطاع الخدمات، ما أدى إلى تشويه صورة المدينة، والإخلال بالمعايير والمواصفات المدينية / الحضرية. إذ تراجعت نوعية خدمات البنى التحتية في المدن من كهرباء ومياه وتعليم واتصالات وغير ذلك، في الوقت الذي هيأت فيه أحزمة المخالفات والعشوائيات التي طوقت المدن، كل الظروف الموضوعية لخلق البنى الحاضنة للفئات المنحرفة، والعناصر الشاذة، التي اعتادت الإدمان وتعاطي الكحول والمخدرات، كما شكلت في الوقت ذاته ملجأً آمناً للخارجين على القانون، والفارين من وجه العدالة.

ما وراء اللغط
تحوّل النقاش بمضمون القانون (10) وغاياته، إلى مادة للإتجار والمزايدات، وهذا منطق مرفوض، لأنه غير علمي ومبتذل في كل الأحوال، إذ إن النقاش والجدل الإعلامي الخارجي على مسألة التوءمة بين القانون والنيّة أو الرغبة المبيتة لتنفيذ عملية تغيير ديموغرافي هيكلية/ بنيوية. وهو إصرار بكل الأحوال غير بريء وخبيث، يهدف إلى استحضار العصبيات وتحفيز عناصر القلق والتشويش، وغير ذلك من العوامل التي يمكن أن تصب الزيت على النار في عملية تعقيد المسألة السورية، من مدخل القانون الدولي الإنساني ومنظومة حقوق الإنسان، اللذين يرفضان، ولا يجيزان سبل الإكراه على تغيير الموطن ومكان الإقامة.
ويُفيدُ التذكير هنا بأنّه طوال سنوات ما قبل الحرب، تحديداً طوال سنوات التفاوض مع الاتحاد الأوروبي حول إمكانات انضمام سورية للشراكة عبر المتوسط (الشراكة مع الاتحاد الأوروبي)، كان الأوروبيون (خبراء ومسؤولين رسميين) ينتقدون بشدة النموذج التنموي السوري الذي كان له دور كبير في إنتاج العشوائيات والسكن العشوائي والذي استنزف (بحسب تقديراتهم) الموارد البيئية والطبيعية، وتسبب في إنتاج الكثير من الأمراض الاقتصادية والاجتماعية. وأكثر من ذلك تقدمت عروض متعددة من قبل الكثير من الشركات (العربية الخليجية والأوروبية) لهدم وإعادة إعمار الكثير من العشوائيات ومناطق السكن العشوائي، وقد تريث (خطأً كما نعتقد) الجانب السوري في الاستجابة، وهم أنفسهم الآن يتباكون ويندبون وينبهون إلى المخاطر والتداعيات الإنسانية والأخلاقية و….. وغير ذلك المترتبة على القانون (10) لعام 2018. وهنا يُعَدُّ هامّاً التوجُّه إليهم كدعاة ورعاة الحداثة والبيئة هل من المنطق والمعقول في مرحلة إعادة الإعمار أن نعيد تعمير أو بناء العشوائيات والسكن العشوائي؟
إنَّ الموقف من القانون (10) يجب أن يتجاوز حدود أو نطاق التجاذب. ما يعني ضرورة التعاطي معه كإحدى المقاربات الاستراتيجية العملية في مرحلة إعادة الإعمار ــ التي لا نستطيع أن نحدد بدايتها، لكنها ستبدأ ــ ذلك للتخلص من ركام تاريخي، لا يجوز التساهل معه أو التعاطي معه كأمر واقع. إن تبسيط المسألة والتعاطي معها بمنطق غير مسؤول، سيساعد من دون شك في توسع العشوائيات والسكن العشوائي بطريقة سرطانية، ستحوّل سورية برمتها إلى ركام بيتوني كبير، ينتج البيئات الحاضنة للإدمان والمخدرات والجرائم والفارين من وجه العدالة والخارجين على القانون، ويلتهم في الوقت ذاته الأراضي الزراعية وغير الزراعية، ويستنزف الموارد والإمكانات بصورة غير مُستدامة على حساب الأجيال السورية القادمة.
من هنا نعتقد بأن القانون (10) ينطوي على أهمية كبيرة، لأنه يمكن أن يساعد في عملية البناء والتنظيم، نظراً لما قد يتضمنه القانون من مرونات وتسهيلات، تساعد في عملية التنفيذ، لا يمكن للمنطقة المنظمة (المُستهدفة) أن تحظى بها، فيما لو جرى التعاطي معها كجزء من المخطط التنظيمي الشامل للوحدة الإدارية بكاملها. وعليه فإن القانون (10) يمكن أن يشكل أحد المداخل العملانية لتحويل المحنة أو المأساة التي أنتجتها العشوائيات إلى فرصة، تساعد في إعادة تشكيل المشهد السوري تنموياً وعمرانياً ومدينياً.

في كل المناطق
أضاف د. علي: إنَّ نجاح القانون رقم (10) إضافة لضرورة الأخذ بما كنا قد أشرنا إليه في ما تقدم، يتطلب وجودَ إرادةٍ حقيقيةٍ وإصرارٍ قويٍّ من قبل الدولة والأجهزة التنفيذية على توفير الشروط الموضوعية اللازمة لنجاحه، والتي يندرج في مقدمتها الآتي:
– تطبيق القانون في جميع المحافظات والمناطق والأقضية السورية من دون استثناء أو تمييز واعتماد معايير حوكمية في التعاطي مع العملية تخطيطاً وتنظيماً وتعاقداً وتمويلاً وتخصيصاً وإشرافاً……. الخ.
– الإسراع في إنجاز المخططات التنظيمية بحيث تطول المدن والمناطق والأرياف والقرى والمزارع، وهذا سيساعد في خلق وتوليد مصادر تمويل وتأمين إيرادات كافية.
– الاعتماد على شركات تطوير عقارية حقيقية منظمة، والعمل على ابتكار مصادر تمويل قادرة على تأمين الموارد.
– استصدار التشريعات والقوانين التي تقيد الهجرة الداخلية، وتضع حدّاً للرغبة في الانتقال للسكن في المدن الكبرى، وتحديداً دمشق. وهذا يستلزم بالتزامن والتوازي إعادة النظر في الخطط التنموية والبرامج الإنمائية، وإعادة النظر في استراتيجيات التنمية وسياسات تخصيص وتوزيع الإنفاق العام على الوحدات الإدارية والبرامج والخطط وأولويات الموازنة العامة للدولة، بمعنى ضرورة التحول نحو استراتيجيات تنموية تأخذ في الحسبان مسألة توفير الشروط الموضوعية اللازمة للقضاء على أسباب الهجرة الداخلية.
– قمع المخالفات والضرب بيد من حديد على أيدي المعتدين على أملاك الدولة البرية والبحرية، وحرمات الطرق الرئيسة والفرعية والمخططات التنظيمية، ذلك بالهدم والتغريم، إضافة إلى العقوبات والملاحقة المدنية والجزائية، وعدم التساهل مع المرتكبين والمتجاوزين تحت أي ذريعة أو مبرر. وهذا يمكن أن يساعد في تعزيز هيبة مؤسسات وأجهزة الدولة، وتحسين صورتها، والمراهنة على دورها وحضورها في عملية إعادة بناء الدولة السورية المعاصرة.
– حوكمة القضاء وإصلاحه بصورة جذرية، ليكون ملاذاً آمناً وحقيقياً للمظلومين والمتضررين.
– إعداد لائحة تنفيذية لمشروع القانون (10)، كي لا تبقى بعض نقاطه غامضة أو ملتبسة قابلة للتأويل والتوظيف.
يبقى أن نقول: إن القانون جاء بأهداف محددة من أهمها الحفاظ على حقوق المالكين وإدخال صبغة تنظيمية عمرانية لمنطقة ترى فيها الوحدة الإدارية مجالاً لتنظيمها وتأهيلها من جديد ووضع حد لأي عشوائية وفق أسس دقيقة تستند إلى جملة من المعايير المتبعة في معالجة السكن العشوائي.

اظهر المزيد

مقالات ذات صلة

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

إغلاق